Чтобы заработать на флиппинге нужную прибыль, необходимо последовательно пройти несколько этапов: определить бюджет, найти подходящий объект, проверить документы, организовать ремонт, подготовить квартиру к продаже и правильно провести сделку.

Первый шаг — понять, сколько денег вы можете вложить в проект.

Если у вас есть определённая сумма, её можно увеличить с помощью ипотеки. Даже при ставке около 25% годовых иногда ипотечное финансирование имеет смысл.

Например, если потенциальная доходность объекта составляет 100% годовых, а стоимость ипотечных денег — 25% годовых, привлечение кредита может быть оправданным.

Допустим, у вас есть 10 млн рублей. Квартира стоит 15 млн рублей, а ещё 5 млн рублей потребуется на ремонт. Недостающую сумму можно получить с помощью ипотеки. Это позволит войти в более крупный проект и заработать больше, чем при работе только на собственные деньги.

После определения бюджета можно переходить к выбору объекта.

Самый популярный способ поиска квартиры для флиппинга — ЦИАН. Около 80% объектов для флиппинга в бизнес-классе приобретаются именно через эту площадку.

Для удобства поиска стоит создать отдельные подборки:

• по каждому жилому комплексу;
• по каждому интересующему району;
• по нужной площади и стоимости;
• по другим важным параметрам.

После появления подходящего объявления ЦИАН отправит уведомление на телефон. Вы сможете сразу позвонить продавцу, договориться о просмотре и принять решение о покупке.

Скорость здесь имеет большое значение. Хорошие квартиры редко находятся в продаже дольше нескольких дней. Если объект выставлен на один-два миллиона рублей ниже рынка, продавец сразу получает большое количество звонков.

Если квартира продаётся уже месяц, скорее всего, с ней что-то не так либо собственник пока не готов снижать цену.

При поиске квартиры в конкретном жилом комплексе удобнее всего сортировать объявления по стоимости квадратного метра.

Сортировка только по дате публикации или полной стоимости объекта не всегда позволяет объективно понять, насколько выгодно предложение.

Как правило, реальные сделки проходят по самым низким ценам. Например, если квартиры в одном жилом комплексе предлагаются по 450, 470 и 500 тысяч рублей за квадратный метр, вероятнее всего, первой продастся квартира с минимальной ценой. При этом продавец может дополнительно предоставить скидку.

Определять рыночную стоимость только по объявлениям недостаточно. Важно понимать, по каким ценам квартиры действительно продавались.

Информацию о проведённых сделках можно посмотреть в данных Домклик. Ещё один вариант — обратиться к знакомым риелторам и узнать реальные цены последних сделок в выбранном жилом комплексе.

Перед покупкой необходимо провести юридическую проверку квартиры и её собственника.

Важно убедиться, что продавец:

• не находится в процессе банкротства;
• не имеет критичных долгов по исполнительным производствам и налогам;
• не передал квартиру в залог другому банку;
• не имеет зарегистрированных в квартире лиц;
• не скрывает другие обстоятельства, способные повлиять на сделку.

Самостоятельно провести полноценную проверку достаточно сложно. Например, продавец может не сообщить о супруге или родственниках, которые имеют отношение к квартире.

Также собственник может находиться на начальной стадии банкротства. Информации об этом ещё не будет в открытых базах, но сам человек уже может понимать, что в дальнейшем лишится имущества.

Поэтому проверку объекта лучше доверить специалистам.

До начала ремонта необходимо выбрать бригаду и отдельных мастеров.

Важно найти подрядчиков, в которых вы будете уверены. Если бригада начнёт ремонт, а затем бросит объект, найти других мастеров для продолжения незаконченных работ будет сложно.

Также необходимо выбрать грамотного дизайнера.

Не каждый специалист, работавший с хрущёвками или панельными домами, сможет сделать подходящий проект для квартиры бизнес-класса.

Задача дизайнера во флиппинге — не просто создать красивый интерьер. Необходимо с помощью разумного бюджета максимально увеличить стоимость квартиры. Если сделать обычный ремонт без интересных решений, проект может не принести ожидаемой прибыли.

Один из вариантов — сервисы с отзывами, например Profi.ru или «Ремонтник.ру». На них можно посмотреть количество выполненных заказов и прочитать мнения предыдущих клиентов.

Другой способ — найти бригады, которые уже работают в выбранном жилом комплексе.

После покупки квартиры можно обойти соседние ремонтируемые объекты и своими глазами посмотреть на качество работ. Отзывов в этом случае не будет, но вы сможете оценить реальный результат.

У мастеров нужно сразу спросить стоимость и сроки.

Бригады, которые называют цену от 30 тысяч рублей за квадратный метр и обещают делать ремонт около года, для флиппинга не подходят.

Актуальная стоимость отделочных работ составляет примерно 15–25 тысяч рублей за квадратный метр. В эту сумму не входят кондиционирование, натяжные потолки и другие узкоспециализированные работы.

После завершения основных отделочных работ на объект выходят узкопрофильные специалисты:

• укладчики напольных покрытий;
• монтажники кондиционеров;
• потолочники;
• зеркальщики;
• сборщики кухни;
• мастера по мелким доработкам и покраске.

Работы необходимо организовать так, чтобы каждый день на объекте находился хотя бы один мастер. В некоторых случаях несколько специалистов должны работать одновременно.

Одна из главных причин затягивания ремонта — отсутствие согласования между подрядчиками.

Например, для заказа встроенной мебели необходимо заранее знать точную высоту потолка. При этом окончательно измерить высоту можно только после укладки напольного покрытия.

Высота потолка также зависит от системы кондиционирования, конструкции самого потолка и коммуникаций, которые будут находиться над ним.

Поэтому монтажника кондиционеров, потолочника и мебельщика необходимо заранее собрать вместе и определить итоговую высоту. После этого можно заказывать мебель.

Можно сначала полностью закончить потолки, а затем заказать мебель. Но это увеличит срок проекта, поскольку изготовление мебели занимает минимум месяц. Поэтому её лучше заказывать заранее.

После завершения ремонта квартира может выглядеть новой и аккуратной, но ей часто не хватает декора, дизайна и атмосферы.

На этом этапе к работе подключается хоумстейджер. Он расставляет декор и готовит интерьер к показам и фотосъёмке.

Следующий важный этап — профессиональная съёмка квартиры.

От качества фотографий напрямую зависит количество обращений. С хорошими фотографиями объявление может получать три звонка в день вместо одного.

Профессиональная съёмка стоит около 5–10 тысяч рублей. Фотограф может показать квартиру так, будто она находится на обложке интерьерного журнала.

Особенно хорошо работают:

• яркие фотографии;
• крупные планы;
• интерьерные детали;
• необычные дизайнерские решения;
• правильно выбранные ракурсы.

Такие фотографии привлекают внимание и увеличивают количество показов.

Для продажи квартиры можно использовать четыре основные площадки:

1. ЦИАН.
2. Авито.
3. Домклик.
4. Яндекс Недвижимость.

В Москве главным источником покупателей дорогих квартир остаётся ЦИАН. В бизнес- и премиум-сегменте около 90% реальных клиентов приходит именно с этой площадки.

Авито, Домклик и Яндекс Недвижимость в Москве играют второстепенную роль. В регионах эти сервисы могут работать значительно лучше.

После того как покупатель найден и внёс задаток, необходимо выбрать способ проведения сделки.

Возможны разные варианты:

• регистрация через МФЦ;
• оформление через нотариуса;
• электронная регистрация через банк;
• перевод денег с использованием аккредитива.

На этом этапе лучше обратиться к профессиональному риелтору или специалисту по сделкам.

Дополнительные расходы могут составить 100 тысяч рублей или больше. При этом специалист поможет выбрать подходящий способ расчётов, подготовит договор купли-продажи и проведёт переговоры с покупателем.

Доверие особенно важно, когда флиппингом занимается новичок. Если покупатель видит, что продавец плохо разбирается в документах и процедуре сделки, у него могут появиться сомнения.

Компетентный специалист помогает снять эти вопросы и безопасно довести продажу до завершения.

Флиппинг состоит из последовательных этапов:

1. Определение бюджета.
2. Поиск объекта.
3. Оценка рыночной стоимости.
4. Проверка документов.
5. Выбор дизайнера и подрядчиков.
6. Организация ремонта.
7. Подготовка квартиры к продаже.
8. Профессиональная фотосъёмка.
9. Размещение объявления.
10. Проведение сделки.

Каждый этап напрямую влияет на итоговую прибыль. Важно не только купить квартиру ниже рынка, но и правильно организовать ремонт, контролировать сроки, подготовить объект к продаже и профессионально провести сделку.

Инвесторы могут присоединиться к совместным проектам по созданию и продаже квартир.